「原状回復ってどこまでやればいいの？」「リフォームとどう違うの？」
札幌で賃貸物件を所有されている大家さんから、こういったご相談をよくいただきます。
実はこの2つ、似ているようで目的も内容もまったく違うものです。
この記事では、原状回復とリフォームの違いを丁寧に解説しながら、大家さんが「今、本当に必要な工事はどちらか？」を見極められるようにお伝えします。
原状回復とは？目的と内容を整理
原状回復の定義
原状回復とは、入居者が退去した際に、借りる前の状態に戻すことを目的とした修繕工事です。
国土交通省のガイドラインでは「経年劣化や通常使用による損耗は貸主負担」とされています。
原状回復でよく行われる工事内容
- 壁紙（クロス）の張り替え
- 床のキズ・剥がれの補修
- ハウスクリーニング
- 建具や設備の修理
あくまで「現状の回復」が目的であり、グレードアップやデザイン性の向上は含まれません。
リフォームとは？資産価値向上のための工事
リフォームの定義
リフォームとは、古くなった箇所を修繕・改良し、機能や見た目を改善する工事です。
最近では、「入居者に選ばれる物件にするための改善」が主な目的です。
リフォームの具体例
- 収納を増やす・間取りを変更する
- クロスや床材のデザイン性アップ
- 和室→洋室へ変更
- 古いキッチンやトイレの入れ替え
- フロアタイルやアクセントクロスの導入
リフォームは物件の価値や入居率を高める投資として行われます。
原状回復とリフォームの違いを比較
| 項目 | 原状回復 | リフォーム |
|---|---|---|
| 目的 | 元の状態に戻す | 資産価値・入居率を上げる |
| 範囲 | 最小限の修繕 | 必要に応じて改善・変更 |
| 費用 | 低～中 | 中～高（選択次第） |
| 負担者 | 一部 入居者（故意・過失） | 貸主（大家） |
| タイミング | 退去時 | 空室対策・物件の改善時 |
| 見た目 | 現状維持 | 改善・デザイン性向上 |
なぜ今「リフォーム型原状回復」が増えているのか？
札幌市内でも、築20年以上の物件が増え続ける中、「ただの原状回復」では入居が決まらないケースが増えています。
よくある失敗例
- 原状回復だけ済ませたが、内見で印象が悪く空室が続いた
- 家賃を下げるしかなくなり、利回りが悪化した
そこで近年は、「原状回復＋必要最小限のリフォーム」＝ハイブリッド型対応が主流となっています。
原状回復とリフォーム、どう判断すればいい？
- 築年数が20年以上なら、リフォームを一部検討
- 過去の空室期間が長いなら「見た目改善」が必要
- 近隣の競合物件に比べて設備が古い場合は要リニューアル
そして、もっとも大事なのは、住む人がどんな人なのかを想像することです。
ターゲット層別｜原状回復とリフォーム、どちらが向いている？
賃貸物件の入居者は年齢やライフスタイルによって求めるポイントが異なります。
大家さんは「ターゲット層に合わせた工事内容」を選ぶことで、より効果的に空室対策ができます。
1. 学生や若い単身者・社会人向け
- 特徴：デザインやおしゃれさに敏感、トレンドを意識する傾向
- おすすめ工事：アクセントクロスや明るい色使いの壁紙、床材のグレードアップなど、印象をガラリと変えるリフォーム
- 理由：内見時の第一印象が契約の決め手になるため、デザイン性を重視したリフォームが効果的
2. ファミリー層・共働き世帯向け
- 特徴：収納の多さや使いやすい間取り、機能性を重視
- おすすめ工事：間取りの見直し、小規模な間取り変更や収納増設を含むリフォーム＋原状回復
- 理由：生活動線を改善し、住みやすさを高めることで長期入居が期待できる
3. シニア・年金生活者向け
- 特徴：シンプルで落ち着いた内装、費用を抑えたい傾向
- おすすめ工事：基本的な原状回復（クロス張替え・床補修など）で十分
- 理由：過度なデザイン変更は不要で、清潔感と安全性が重視されるためコスト重視の修繕が向いている
札幌市内の原状回復・リフォーム、無料でご相談いただけます
弊社では、札幌市内の賃貸物件に特化した原状回復＋内装リフォームの提案・施工を行っています。
- クロス・床のデザイン提案
- 予算に合わせたリフォームプラン
- 自主管理オーナー様にも対応
- 最短48時間以内に見積もり可能
「この物件、原状回復だけでいいの？」「少し手を加えるならどこ？」そんなご相談も無料で承ります。
まとめ｜賃貸経営に欠かせない「見せ方」の工夫
原状回復は「最低限の修繕」、リフォームは「入居を決めるための投資」。
目的が違えば、選ぶ内容・かけるコストも変わります。
空室対策に悩む札幌の大家さんこそ、原状回復＋魅せるリフォームのバランスを見直してみませんか？
まずはお気軽にご相談ください。あなたの物件に合わせた最適な方法をご提案いたします。